Investing Talks
Nome: Artur Mariano
Idade: 34
País de nascimento: Portugal
Cidade onde reside: Guarda
Nota Biográfica:
Comecemos a nossa conversa por conhecer um pouco melhor a história/percurso do Artur Mariano: infância, juventude, primeiros passos da carreira profissional, primeiros sonhos…
Eu sempre tive apelo pela escala e por criar valor. Uma das grandes mudanças na minha vida deu-se quando li uma entrevista do Sousa Cintra, que contava a sua história de vida no Brasil e a vontade em fundar um banco.
Aos 15 anos já negociava REITs a partir de um computador na Guarda, no meu quarto. E naquela altura conhecia cidades como São Francisco ou Boston por quarteirões, mesmo sem nunca lá ter ido. Os fóruns naquela altura eram riquíssimos, toda a gente ensinava tudo sem limites, mas só havia tal coisa nos Estados Unidos.
Quando entrei para a Universidade do Minho (para tirar Eng.a Informática) resfriei o meu interesse pelo investimento, mas retomei-o imediatamente antes do doutoramento. E depois do doutoramento, com ofertas de 6 dígitos para continuar no ensino e na ciência, decidi seguir o meu sonho e focar-me no meu negócio imobiliário.
Como é que o Artur Mariano começou a sua carreira no setor imobiliário? Quais foram os seus primeiros passos nesse ramo?
A minha família não tem ligações ao ramo. Quando eu comecei a investir em ações e passei para REITs, já sabia que queria investir em imobiliário físico, pelo fator “tangibilidade”. Mas não sabia que havia um incentivo financeiro em fazê-lo. A certa altura, descobri-o: a alavancagem. Nos imóveis é possível, barato e natural, noutros ativos não.
"O mercado imobiliário tem sempre oportunidades de investimento."
Quais foram os desafios que enfrentou no início da sua trajetória como investidor imobiliário e como os superou?
Ao longo de sua carreira, quais foram os tipos de propriedades imobiliárias mais lucrativos para si e porquê?
Como lida com a gestão de riscos ao investir em imóveis? Quais são as estratégias que o Artur Mariano utiliza para mitigar possíveis problemas?
No decorrer de sua carreira, já teve algum investimento imobiliário que não deu certo? O que aprendeu com essa experiência?
Sim, claro.
Aprendi que os processos que tinha não eram maduros o suficiente, que não podemos confiar nas pessoas cegamente e que, no final do dia, a nossa intuição funciona melhor do que algoritmos complexos.
Como é que o Artur Mariano avalia o mercado imobiliário atual? Existem setores específicos ou regiões em que vislumbra mais oportunidades?
O mercado, no cômputo geral, está à data desta resposta sobrevalorizado. Na minha opinião, os dois motivos são a falta de stock e o aumento dos últimos anos na capacidade de compra (por via de crédito ou outra).
No entanto, existem hoje várias oportunidades. O mercado imobiliário tem sempre oportunidades de investimento. Seja o vasto leque de potenciais compradores – como é o caso hoje – para o produto certo, seja a compra a valores bastante abaixo dos intrínsecos, como vivíamos há 10 anos atrás.
No futuro, acredito que o setor logístico tem uma margem de progressão considerável e tenho tentado reforçar esse setor no meu portfólio
Quais são as tendências ou mudanças que observa no setor imobiliário atualmente e como é que essas tendências podem influenciar os seus futuros investimentos?
Em Portugal, ou no mundo?
Em vários países, vemos o setor “commercial”, especialmente nos escritórios, em retração acelerada. O teletrabalho e o novo modelo das big tech têm proporcionado tal coisa.
No setor residencial, o aumento das taxas de juro não parece ter (ainda) condicionado o mercado de forma muito considerável.
No setor logístico e industrial, acho que o aumento de ecommerce generalista no nosso país irá proporcionar oportunidades aos investidores mais arrojados e que não dêem tanto valor à gratificação instantânea.
Ao longo do tempo, como foi aprimorando as suas habilidades de negociação e tomada de decisão no setor imobiliário?
Penso que sempre tive capacidade negocial, e por estranho que isto possa parecer, hoje não é melhor que antes – quiçá será até pior. Isto porque se antes eu tinha um target de 20% para um negócio, não o fazia por 19%. Era um cão que não largava o osso e se o osso fosse mais fino do que me apetecia, procurava outro osso.
Hoje (também pela falta de produto), a minha negociação é mais ponderada, madura e flexível. Mas o que possa perder em “margem feroz”, ganho em processo.
Na sua opinião, qual foi o investimento imobiliário mais gratificante que você já realizou e porquê?
Você participa ativamente da gestão dos seus empreendimentos ou prefere delegar essa responsabilidade? Porquê? Quais são os procedimentos que nunca delega e porquê?
Não se trata de preferência, mas sim de necessidade. É impossível eu estar envolvido nos meus negócios em todo o processo posterior à seleção dos imóveis, pela impossibilidade de tempo.
Felizmente tenho uma equipa multidisciplinar e competente que mo permite fazer; existem muitos imóveis que comprei e que revendi sem nunca chegar perto deles, e arrisco-me a dizer que nunca entrei em mais de 70% ou 80% dos imóveis do nosso portfólio de arrendamento. E, para o futuro, tal só aumentará.
A formação tem uma grande importância para si. Neste momento a formação já ultrapassou o peso dos investimentos imobiliários nos seus negócios?
Quais são as suas expectativas e previsões para o mercado imobiliário em Portugal nos próximos anos? É de esperar um abrandamento da procura por imóveis para investimento ou não vê dessa forma? E quanto ao mercado de arrendamento? Parece-lhe que o pacote Mais Habitação recentemente aprovado na AR trará resultados a curto, médio e longo prazo?
É difícil fazer previsões a céu aberto.
O abrandamento tem que ser uma realidade, porque caso contrário tudo o que sabemos sobre a teoria de mercado estaria errado. O aumento das taxas de juro e o declínio da economia terá, forçosamente, que abrandar a procura.
O arrendamento acredito que terá cada vez mais procura, não só pelo natural declínio na compra como a globalização económica financeira irá impor.
Quanto ao pacote Mais Habitação, entendo ser um pote de espuma, que pouco (para não dizer pouquíssimo) impacto terá no mercado.
Quais são os principais indicadores de desempenho que o Artur Mariano analisa para avaliar a saúde do mercado imobiliário?
De uma forma muito resumida: a taxa de esforço das famílias nos créditos, habitação e valorização dos rendimentos relativa à valorização do imobiliário.
Quais são os planos futuros de Artur Mariano para expandir os seus serviços ou explorar novas oportunidades no mercado?
O meu plano é evoluir o nosso fundo para levantar capital em bolsa e ser regulamentado. Mas isso não quer dizer que, quando for possível, o façamos. Isto obriga-nos a ter um volume de negócios anual acima dos 25 milhões de euros e um património nunca inferior a 100 milhões. E, acima de tudo, ter uma board de gestão e uma operação (que eu vejo como pessoas + processos) muito mais afinada e oleada. E esse é o target, o que não significa que atingindo o target, implementemos tudo o que ele nos permite.
Quais são seus planos de longo prazo para sua carreira? Vê-se neste sector por largos anos? Considera este contexto de constante incerteza como um problema ou uma oportunidade?
O imobiliário não é um setor onde eu quero ganhar dinheiro e sair. Não é que isso não seja válido (bem pelo contrário, como ensino aos meus alunos), mas eu gosto demais do setor para sair dele. Acredito hoje que estarei no imobiliário para sempre e com voz ativa. E, com o devido distanciamento, ter um percurso similar ao Sam Zell, por exemplo (com a ressalva do capital público já feita).
Quanto à segunda pergunta: toda a incerteza é boa para o investidor maduro.
Qual foi o projeto mais desafiador em que já trabalhou e porquê? Quer partilhar algum aspeto específico desse desafio?
Montar e gerir uma empresa de construção. É um setor muito intenso e com uma gestão hiper ativa onde tudo desde a gestão das mercadorias ao pessoal tem que ser rigorosamente aplicado.
