Entretiens sur l'investissement
Nom : Artur Mariano
Âge : 34 ans
Pays de naissance : Portugal
Ville de résidence : Guarda
Note biographique :
Commençons par en savoir un peu plus sur l'histoire et le parcours d'Artur Mariano : enfance, jeunesse, premiers pas dans sa carrière professionnelle, premiers rêves...
J'ai toujours été attiré par l'échelle et la création de valeur. L'un des grands changements dans ma vie s'est produit lorsque j'ai lu une interview de Sousa Cintra, qui racontait sa vie au Brésil et son désir de fonder une banque.
À l'âge de 15 ans, je négociais déjà des FPI à partir d'un ordinateur à Guarda, dans ma chambre. À l'époque, je connaissais des villes comme San Francisco ou Boston par quartier, même si je n'y étais jamais allé. Les forums de l'époque étaient extrêmement riches, tout le monde enseignait tout sans limite, mais cela n'existait qu'aux États-Unis.
Lorsque je suis entré à l'université de Minho (pour étudier l'informatique), mon intérêt pour l'investissement s'est estompé, mais je l'ai repris juste avant mon doctorat. Et après mon doctorat, avec des offres à six chiffres pour continuer dans l'enseignement et la science, j'ai décidé de suivre mon rêve et de me concentrer sur mon entreprise immobilière.
Comment Artur Mariano a-t-il commencé sa carrière dans le secteur immobilier ? Quels ont été ses premiers pas dans ce domaine ?
Ma famille n'a aucun lien avec le secteur. Lorsque j'ai commencé à investir dans des actions, puis dans des fonds de placement immobilier, je savais déjà que je voulais investir dans des biens physiques, pour le facteur "tangibilité". Mais je ne savais pas qu'il y avait un intérêt financier à le faire. À un moment donné, je l'ai découvert : l'effet de levier. Dans l'immobilier, c'est possible, bon marché et naturel, dans d'autres actifs, ce n'est pas le cas.
"Le marché de l'immobilier offre toujours des opportunités d'investissement.
Quelles difficultés avez-vous rencontrées au début de votre carrière d'investisseur immobilier et comment les avez-vous surmontées ?
Au cours de votre carrière, quels types de biens ont été les plus rentables pour vous et pourquoi ?
Comment gérez-vous les risques lorsque vous investissez dans l'immobilier ? Quelles stratégies Artur Mariano utilise-t-il pour atténuer les problèmes potentiels ?
Au cours de votre carrière, vous est-il arrivé d'avoir un investissement immobilier qui n'a pas fonctionné ? Qu'avez-vous appris de cette expérience ?
Oui, bien sûr.
J'ai appris que les processus que j'avais n'étaient pas assez mûrs, qu'on ne peut pas faire confiance aveuglément aux gens et qu'en fin de compte, notre intuition fonctionne mieux que des algorithmes complexes.
Comment Artur Mariano évalue-t-il le marché immobilier actuel ? Y a-t-il des secteurs ou des régions spécifiques où il voit davantage d'opportunités ?
Le marché dans son ensemble est surévalué au moment de la rédaction de cette réponse. A mon avis, les deux raisons en sont le manque de stock et l'augmentation de la capacité d'achat au cours des dernières années (par le biais du crédit ou autre).
Pourtant, les opportunités sont nombreuses aujourd'hui. Le marché de l'immobilier offre toujours des opportunités d'investissement. Qu'il s'agisse du large éventail d'acheteurs potentiels - comme c'est le cas aujourd'hui - pour le bon produit, ou de l'achat à des prix bien inférieurs aux valeurs intrinsèques, comme nous l'avons connu il y a 10 ans.
À l'avenir, je pense que le secteur de la logistique a une grande marge de progression et j'ai essayé de renforcer ce secteur dans mon portefeuille.
Quelles sont les tendances ou les changements que vous observez actuellement dans le secteur de l'immobilier et comment pourraient-ils influencer vos futurs investissements ?
Au Portugal ou dans le monde ?
Dans de nombreux pays, nous constatons que le secteur "commercial", en particulier dans les bureaux, se réduit rapidement. Le télétravail et le nouveau modèle d'entreprise big tech l'ont fait.
Dans le secteur résidentiel, la hausse des taux d'intérêt ne semble pas (encore) avoir conditionné le marché de manière très importante.
Dans le secteur de la logistique et de l'industrie, je pense que l'augmentation des commerce électronique L'absence de généraliste dans notre pays offrira des opportunités aux investisseurs plus audacieux qui n'accordent pas autant d'importance à la satisfaction instantanée.
Comment avez-vous affiné au fil du temps vos compétences en matière de négociation et de prise de décision dans le secteur de l'immobilier ?
Je pense que j'ai toujours eu la capacité de négocier, et aussi étrange que cela puisse paraître, aujourd'hui ce n'est pas mieux qu'avant - c'est peut-être même pire. En effet, si j'avais l'habitude d'avoir un objectif de 20% pour un accord, je ne le ferais pas pour 19%. J'étais un chien qui ne lâchait pas l'os et si l'os était plus mince que ce que je voulais, je cherchais un autre os.
Aujourd'hui (également en raison du manque de produits), ma négociation est plus réfléchie, plus mûre et plus souple. Mais ce que je perds en "marge féroce", je le gagne en processus.
Selon vous, quel a été l'investissement immobilier le plus gratifiant que vous ayez jamais réalisé et pourquoi ?
Participez-vous activement à la gestion de votre entreprise ou préférez-vous déléguer cette responsabilité ? Pourquoi ? Quelles sont les procédures que vous ne déléguez jamais et pourquoi ?
Ce n'est pas une question de préférence, mais de nécessité. Il m'est impossible de m'impliquer dans mon entreprise tout au long du processus de sélection des biens, par manque de temps.
Heureusement, j'ai une équipe pluridisciplinaire et compétente qui me permet de le faire ; il y a beaucoup de biens que j'ai achetés et revendus sans jamais m'en approcher, et j'oserais dire que je n'ai jamais saisi plus de 70% ou 80% des biens de notre portefeuille locatif. Et à l'avenir, cela ne fera qu'augmenter.
La formation est très importante pour vous. La formation a-t-elle dépassé l'investissement immobilier dans votre entreprise ?
Quelles sont vos attentes et vos prévisions pour le marché de l'immobilier au Portugal au cours des prochaines années ? Vous attendez-vous à un ralentissement de la demande d'immobilier d'investissement ou ne voyez-vous pas les choses de cette manière ? Qu'en est-il du marché de la location ? Pensez-vous que le paquet "Mais Habitação" (Plus de logements) récemment approuvé par le Parlement produira des résultats à court, moyen et long terme ?
Il est difficile de faire des prévisions à découvert.
Le ralentissement doit être une réalité, sinon tout ce que nous savons de la théorie des marchés serait faux. La hausse des taux d'intérêt et le déclin de l'économie ralentiront inévitablement la demande.
Je pense que la location sera de plus en plus demandée, notamment en raison du déclin naturel de l'achat que la mondialisation économique et financière imposera.
Quant au paquet Mais Habitação, je pense qu'il s'agit d'un pot de mousse qui n'aura que peu (voire pas) d'impact sur le marché.
Quels sont les principaux indicateurs de performance qu'Artur Mariano analyse pour évaluer la santé du marché immobilier ?
En bref : le taux d'effort des ménages sur les prêts, le logement et l'appréciation des revenus par rapport à l'appréciation de l'immobilier.
Quels sont les projets d'Artur Mariano pour étendre ses services ou explorer de nouvelles opportunités sur le marché ?
Mon plan est de développer notre fonds pour lever des capitaux en bourse et être réglementé. Mais cela ne veut pas dire que nous le ferons quand nous le pourrons. Pour cela, nous devons avoir un chiffre d'affaires annuel de plus de 25 millions d'euros et des actifs de pas moins de 100 millions. Et surtout, nous devons disposer d'un conseil et un fonctionnement (que je considère comme des personnes + des processus) qui est beaucoup mieux réglé et huilé. Et c'est cible, ce qui ne signifie pas que l'atteinte de la cibleMettons en œuvre tout ce qu'il nous permet de faire.
Quels sont vos projets de carrière à long terme ? Vous voyez-vous dans ce secteur pendant de nombreuses années encore ? Considérez-vous ce contexte d'incertitude permanente comme un problème ou une opportunité ?
L'immobilier n'est pas un secteur où je veux gagner de l'argent et partir. Ce n'est pas que ce n'est pas valable (bien au contraire, comme je l'enseigne à mes étudiants), mais j'aime trop ce secteur pour le quitter. Je crois aujourd'hui que je serai dans l'immobilier pour toujours et avec une voix active. Et, avec la distance nécessaire, avoir un parcours similaire à celui de Sam Zell, par exemple (à condition que le capital public soit déjà fait).
Quant à la deuxième question, toute incertitude est bonne à prendre pour l'investisseur mature.
Quel a été le projet le plus difficile sur lequel vous avez travaillé et pourquoi ? Souhaitez-vous nous faire part d'un aspect particulier de ce défi ?
Créer et gérer une entreprise de construction. C'est un secteur très intense, avec une gestion hyperactive où tout, de la gestion des biens à celle du personnel, doit être rigoureusement appliqué.
