Charlas sobre inversión
Nombre: Artur Mariano
Edad: 34 años
País de nacimiento: Portugal
Ciudad de residencia: Guarda
Nota biográfica:
Empecemos nuestra conversación conociendo un poco más la historia/trayectoria de Artur Mariano: infancia, juventud, primeros pasos en su carrera profesional, primeros sueños...
Siempre me ha atraído la escala y la creación de valor. Uno de los grandes cambios en mi vida se produjo cuando leí una entrevista a Sousa Cintra, que contaba la historia de su vida en Brasil y su deseo de fundar un banco.
Cuando tenía 15 años, ya operaba con REITs desde un ordenador en Guarda, en mi dormitorio. Y por aquel entonces conocía ciudades como San Francisco o Boston por manzanas, aunque nunca había estado allí. Los foros de entonces eran riquísimos, todo el mundo lo enseñaba todo sin límites, pero sólo existía algo así en Estados Unidos.
Cuando entré en la Universidad de Minho (para estudiar Informática) mi interés por la inversión se enfrió, pero lo retomé justo antes de mi doctorado. Y después de mi doctorado, con ofertas de seis cifras para continuar en la enseñanza y la ciencia, decidí seguir mi sueño y centrarme en mi negocio inmobiliario.
¿Cómo comenzó Artur Mariano su carrera en el sector inmobiliario? ¿Cuáles fueron sus primeros pasos en este campo?
Mi familia no tiene ningún vínculo con el sector. Cuando empecé a invertir en acciones y pasé a los REIT, ya sabía que quería invertir en propiedades físicas, por el factor "tangibilidad". Pero no me di cuenta de que había un incentivo financiero en hacerlo. En algún momento lo descubrí: el apalancamiento. En los bienes inmuebles es posible, barato y natural, en otros activos no.
"El mercado inmobiliario siempre tiene oportunidades de inversión".
¿A qué retos se enfrentó al principio de su carrera como inversor inmobiliario y cómo los superó?
A lo largo de su carrera, ¿qué tipos de propiedad le han resultado más rentables y por qué?
¿Cómo afronta la gestión de riesgos cuando invierte en inmuebles? ¿Qué estrategias utiliza Artur Mariano para mitigar los posibles problemas?
A lo largo de su carrera, ¿ha tenido alguna vez una inversión inmobiliaria que no funcionara? ¿Qué aprendió de esa experiencia?
Sí, por supuesto.
Aprendí que los procesos que tenía no eran lo suficientemente maduros, que no podemos confiar ciegamente en las personas y que, a fin de cuentas, nuestra intuición funciona mejor que los complejos algoritmos.
¿Cómo valora Artur Mariano el mercado inmobiliario actual? ¿Hay sectores o regiones específicos en los que ve más oportunidades?
El mercado en su conjunto está sobrevalorado en el momento de esta respuesta. En mi opinión, las dos razones son la falta de existencias y el aumento de la capacidad de compra en los últimos años (a través del crédito o no).
Sin embargo, hoy en día existen muchas oportunidades. El mercado inmobiliario siempre tiene oportunidades de inversión. Ya sea por el amplio abanico de compradores potenciales -como ocurre hoy- para el producto adecuado, o por la compra a precios muy por debajo de los valores intrínsecos, como experimentamos hace 10 años.
En el futuro, creo que el sector de la logística tiene un margen de progresión considerable y he intentado reforzar este sector en mi cartera
¿Qué tendencias o cambios observa actualmente en el sector inmobiliario y cómo podrían influir en sus futuras inversiones?
¿En Portugal o en el mundo?
En muchos países, vemos que el sector "comercial", especialmente en las oficinas, se reduce rápidamente. El teletrabajo y el nuevo modelo comercial gran tecnología han proporcionado eso.
En el sector residencial, la subida de los tipos de interés no parece haber condicionado (todavía) mucho el mercado.
En el sector logístico e industrial, creo que el aumento de la comercio electrónico generalista en nuestro país brindará oportunidades a inversores más audaces que no valoren tanto la gratificación instantánea.
¿Cómo ha perfeccionado con el tiempo su capacidad de negociación y de toma de decisiones en el sector inmobiliario?
Creo que siempre he tenido capacidad para negociar y, por extraño que pueda parecer, hoy en día no es mejor que antes, tal vez sea incluso peor. Esto se debe a que si antes tenía un objetivo de 20% para un acuerdo, no lo haría por 19%. Yo era un perro que no soltaba el hueso y si el hueso era más fino de lo que quería, buscaba otro hueso.
Hoy (también debido a la falta de producto), mi negociación es más ponderada, madura y flexible. Pero lo que puedo perder en "margen feroz", lo gano en proceso.
En su opinión, ¿cuál ha sido la inversión inmobiliaria más gratificante que ha realizado y por qué?
¿Participa activamente en la gestión de su empresa o prefiere delegar esta responsabilidad? ¿Por qué? ¿Qué procedimientos no delega nunca y por qué?
No es una cuestión de preferencia, sino de necesidad. Me resulta imposible implicarme en mi negocio durante todo el proceso posterior a la selección de las propiedades, por falta de tiempo.
Afortunadamente, cuento con un equipo multidisciplinar y competente que me permite hacerlo; hay muchas propiedades que he comprado y revendido sin ni siquiera acercarme a ellas, y me atrevería a decir que nunca he entrado en más de 70% u 80% de las propiedades de nuestra cartera de alquiler. Y en el futuro, esto no hará más que aumentar.
La formación es muy importante para usted. ¿Ha superado la formación a la inversión inmobiliaria en su empresa?
¿Cuáles son sus expectativas y previsiones para el mercado inmobiliario en Portugal en los próximos años? ¿Espera una ralentización de la demanda de inmuebles de inversión o no lo ve así? ¿Qué hay del mercado de alquiler? ¿Cree que el paquete Mais Habitação (Más Vivienda) aprobado recientemente en el Parlamento dará resultados a corto, medio y largo plazo?
Es difícil hacer predicciones al aire libre.
La desaceleración tiene que ser una realidad, porque de lo contrario todo lo que sabemos sobre la teoría del mercado estaría equivocado. El aumento de los tipos de interés y el declive de la economía frenarán inevitablemente la demanda.
Creo que el alquiler será cada vez más demandado, entre otras cosas por el declive natural de la compra que impondrá la globalización económica financiera.
En cuanto al paquete Mais Habitação, creo que es un bote de espuma que tendrá poco (o ningún) impacto en el mercado.
¿Cuáles son los principales indicadores que Artur Mariano analiza para evaluar la salud del mercado inmobiliario?
En pocas palabras: la tasa de esfuerzo de los hogares sobre los préstamos, la vivienda y la revalorización de los ingresos en relación con la revalorización de la propiedad.
¿Qué planes de futuro tiene Artur Mariano para ampliar sus servicios o explorar nuevas oportunidades en el mercado?
Mi plan es desarrollar nuestro fondo para obtener capital en bolsa y estar regulados. Pero eso no significa que lo hagamos cuando podamos. Para ello debemos tener un volumen de negocios anual superior a 25 millones de euros y unos activos no inferiores a 100 millones. Y, sobre todo, tener una tablero gestión y una operación (que yo veo como personas + procesos) que está mucho mejor afinada y engrasada. Y eso es objetivo, lo que no significa que alcanzar el objetivoPongamos en práctica todo lo que nos permite.
¿Cuáles son sus planes a largo plazo para su carrera? ¿Se ve en este sector durante muchos años? ¿Ve este contexto de incertidumbre constante como un problema o como una oportunidad?
El inmobiliario no es un sector en el que quiera ganar dinero y marcharme. No es que no sea válido (todo lo contrario, como enseño a mis alumnos), pero amo demasiado el sector como para abandonarlo. Hoy creo que estaré en el sector inmobiliario para siempre y con voz activa. Y, con la distancia adecuada, tener una trayectoria similar a la de Sam Zell, por ejemplo (con la salvedad del capital público ya realizado).
En cuanto a la segunda pregunta: toda incertidumbre es buena para el inversor maduro.
¿Cuál ha sido el proyecto más desafiante en el que ha trabajado y por qué? ¿Le gustaría compartir algún aspecto específico de ese reto?
Crear y dirigir una empresa de construcción. Es un sector muy intenso con una gestión hiperactiva en la que todo, desde la gestión de las mercancías hasta la del personal, debe aplicarse rigurosamente.
