Investir no sector imobiliário pode ser lucrativo e desafiante. Para os investidores inteligentes, compreender como funciona o contrato de cedência de posição contratual pode fazer uma grande diferença, especialmente quando se trata de poupar dinheiro e maximizar os lucros.
Neste artigo vamos explicar as cedências de posição contratual em vendas de imóveis (CPCV), uma estratégia que pode ajudar a poupar nos impostos sobre a propriedade.
O que é um Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV)?
Um Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) é um contrato em que um vendedor (promitente-vendedor) concorda em vender uma propriedade a um comprador (promitente-comprador), e o comprador concorda em comprá-la numa data posterior.
Por vezes, o comprador inicial cede a sua posição a outra pessoa, que passa a ser o novo comprador. A isto chama-se uma cedência de posição contratual e pode ter grandes benefícios fiscais.
Porquê ceder a sua posição contratual?
Atribuir sua posição no CPCV pode dar aos investidores muita flexibilidade. Quer pretenda obter lucros antes da compra final ou poupar nos impostos sobre a propriedade, compreender como o fazer pode ser muito gratificante.
A quantidade de dinheiro que pode poupar depende da forma como o contrato original está redigido, pelo que é importante planear cuidadosamente.
Duas formas de atribuir posições
A atribuição de uma posição num CPCV depende do facto de a autorização do vendedor estar incluída no contrato desde o início ou ser dada mais tarde. Eis como cada situação afeta o seu investimento:
1 – CPCV com uma cláusula de livre cedência
Se o CPCV tiver uma cláusula de livre cedência de posição contratual, o comprador original pode facilmente transferir a sua posição para outra pessoa. No entanto, tem de pagar IMT (Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis) sobre o sinal.
Por exemplo:
O comprador A assina um CPCV para comprar um imóvel no valor de 200.000€ ao vendedor B, com um sinal de 20.000€.
Se a taxa de IMT para a totalidade do imóvel for de 6,5%, o comprador A paga IMT sobre o sinal: 6,5% de 20.000€, ou seja, 1.300€.
Quando o comprador A concluir a compra total, pode deduzir o IMT inicial pago do montante final de IMT devido. Isto pode levar a poupanças fiscais significativas a longo prazo.
2 – Cedência de posição sem cláusula de livre cedência
Se o CPCV original não tiver uma cláusula de livre cedência, não é pago IMT aquando da assinatura do CPCV. Em vez disso, o IMT será devido quando a compra final do imóvel for concluída.
Utilizando o mesmo exemplo:
O comprador A assina um CPCV sem pagar IMT no início.
Mais tarde, o comprador A cede a sua posição ao comprador C por 30.000€ (valor do sinal mais um lucro adicional de 10.000€).
O comprador C conclui então a compra ao vendedor B por 200.000€.
Neste caso, o comprador A tem de pagar IMT sobre o valor total do imóvel (200.000€) no prazo de 30 dias após a transação final. Isto significa 13.000€ de custos de IMT.
Não ter uma cláusula de livre cedência de posição pode levar a pagar mais 11.700€ de IMT em comparação com o primeiro cenário.
Considerações sobre as mais-valias
Para além do IMT, a cedência de uma posição contratual também pode resultar em imposto sobre mais-valias. As mais-valias são calculadas de forma semelhante às da venda de um imóvel. No entanto, as despesas dedutíveis típicas, como honorários de agentes imobiliários, custos de registo e impostos da compra original, não podem ser deduzidas quando se cede uma posição.
Como fazer com que as cedências de posição contratual funcionem para si
Saber como atribuir estrategicamente a sua posição num CPCV pode fazer uma grande diferença nos resultados financeiros do seu investimento. Quer se trate de reduzir impostos ou de obter lucros através da atribuição, os investidores inteligentes podem tirar partido desta flexibilidade contratual.
Principais conclusões para os investidores
· Poupança fiscal: A escolha de um CPCV com uma cláusula de livre cedência pode ajudar a poupar muito em impostos.
· Ganhos de capital: Tenha sempre em consideração o potencial imposto sobre mais-valias quando ceder um contrato, uma vez que pode afetar o seu lucro global.
· Obter ajuda especializada: As transações imobiliárias podem ser complicadas, especialmente quando se tenta poupar nos impostos. Trabalhar com profissionais experientes pode ajudá-lo a estruturar os contratos da melhor forma para atingir os seus objetivos financeiros.
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