Invertir en el sector inmobiliario puede ser tan lucrativo como desafiante. Para los inversores inteligentes, comprender cómo funciona el contrato de cesión puede suponer una gran diferencia, especialmente cuando se trata de ahorrar dinero y maximizar los beneficios.
En este artículo le explicaremos la cesión de posición contractual en la venta de propiedades (CPCV), una estrategia que puede ayudarle a ahorrar en impuestos sobre la propiedad.
¿Qué es un Contrato Promisorio de Compraventa (CPCV)?
Un Contrato Promisorio de Compraventa (CPCV) es un contrato en el que un vendedor (promitente-vendedor) se compromete a vender una propiedad a un comprador (promitente-comprador), y el comprador se compromete a comprarla en una fecha posterior.
A veces, el comprador original transfiere su posición a otra persona, que se convierte en el nuevo comprador. Esto se denomina transferencia de posición contractual y puede tener importantes ventajas fiscales.
¿Por qué renunciar a su posición contractual?
Asignar su posición de CPCV puede dar a los inversores mucha flexibilidad. Tanto si desea obtener beneficios antes de la compra final como ahorrar en impuestos sobre la propiedad, entender cómo hacerlo puede ser muy gratificante.
La cantidad de dinero que puede ahorrarse depende de cómo esté redactado el contrato original, por lo que es importante planificarlo con cuidado.
Dos formas de asignar posiciones
La asignación de una posición en un CPCV depende de si la autorización del vendedor se incluye en el contrato desde el principio o se da más tarde. A continuación le explicamos cómo afecta cada situación a su inversión:
1 - CPCV con cláusula de libre traspaso
Si el CPCV tiene una cláusula de libre transferencia de posición contractual, el comprador original puede transferir fácilmente su posición a otra persona. Sin embargo, deberá pagar el IMT (Impuesto Municipal sobre Transmisiones Patrimoniales) sobre el depósito.
Por ejemplo:
El comprador A firma un CPCV para comprar una propiedad por valor de 200.000 euros al vendedor B, con un pago inicial de 20.000 euros.
Si la tasa de IMT para toda la propiedad es de 6,5%, el comprador A paga IMT sobre el depósito: 6,5% de 20.000 euros, es decir, 1.300 euros.
Cuando el comprador A complete la compra total, podrá deducir el IMT inicial pagado del importe final del IMT adeudado. Esto puede suponer un importante ahorro fiscal a largo plazo.
2 - Traslado de puesto sin cláusula de libre traspaso
Si el CPCV original no tiene una cláusula de transferencia gratuita, no se deberá pagar IMT cuando se firme el CPCV. En su lugar, el IMT se deberá pagar cuando se complete la compra final de la propiedad.
Utilizando el mismo ejemplo:
El comprador A firma un CPCV sin pagar IMT al principio.
Posteriormente, el comprador A vende su posición al comprador C por 30.000 euros (el pago inicial más un beneficio adicional de 10.000 euros).
El comprador C completa entonces la compra al vendedor B por 200.000 euros.
En este caso, el comprador A tiene que pagar el IMT sobre el valor total de la propiedad (200.000 euros) en los 30 días siguientes a la transacción final. Esto supone 13.000 euros de gastos de IMT.
No tener una cláusula de libre transferencia de puesto puede llevar a pagar 11.700 euros más en IMT en comparación con el primer escenario.
Consideraciones sobre las plusvalías
Además del IMT, la transferencia de una posición contractual también puede dar lugar al impuesto sobre las plusvalías. Las plusvalías se calculan de forma similar a la venta de una propiedad. Sin embargo, los gastos deducibles típicos, como los honorarios de los agentes inmobiliarios, los costes de registro y los impuestos de la compra original, no pueden deducirse al transferir una posición.
Cómo hacer que las tareas trabajen para usted
Saber cómo asignar estratégicamente su posición en una CPCV puede marcar una gran diferencia en los resultados financieros de su inversión. Ya se trate de reducir los impuestos o de obtener beneficios mediante la asignación, los inversores inteligentes pueden aprovechar esta flexibilidad contractual.
Conclusiones clave para los inversores
- Ahorro de impuestos: Elegir un CPCV con cláusula de cesión gratuita puede ayudarle a ahorrar mucho en impuestos.
- Plusvalías: Tenga siempre en cuenta el posible impuesto sobre plusvalías cuando venda un contrato, ya que puede afectar a su beneficio global.
- Obtenga ayuda experta: Las transacciones inmobiliarias pueden ser complicadas, especialmente cuando intenta ahorrar en impuestos. Trabajar con profesionales experimentados puede ayudarle a estructurar los contratos de la mejor manera para alcanzar sus objetivos financieros.
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