Charlas sobre inversión
Nombre: Ricardo Guimarães
Nota biográfica:
Empecé mi carrera en el sector bancario en el Deutsch Bank en 1995 como mensajero. Lo dejé después de 12 años, como Coordinador de Banca de Socios, para montar mi propio negocio en finanzas personales. En 2014, fundé Doutor Finanças, una fintech en el área del bienestar financiero para ayudar a las personas a tomar mejores decisiones financieras.
Tengo un posgrado en gestión y liderazgo por la AESE y perfeccioné mis dotes de liderazgo en la Nova School of Business and Economics.
Empecemos nuestra conversación conociendo un poco más la historia y la carrera de Ricardo Guimarães: infancia, juventud, primeros pasos en su carrera profesional, primeros sueños...
Nací en Oporto y fue en Oporto donde estudié economía en la FEP a principios de los años noventa. También fue en Oporto donde tuve mi primera experiencia profesional, en el INE. Participé en un proyecto para desarrollar un nuevo sistema estadístico para el mercado residencial. Fue una experiencia que, como puede ver, me marcó de por vida, ya que trabajé con gente muy competente y cualificada. A día de hoy, el INE sigue produciendo información como resultado de este proyecto del que fui responsable operativo.
¿Cómo surgió la revista Confidencial Imobiliário?
La revista Confidencial Imobiliário nació en 1988, una época en la que el mercado era muy diferente de la realidad actual. Nació de la mano de un Comandante de Marina retirado que entró a trabajar en el mercado inmobiliario y sintió la falta de "indicadores de navegación". Por ello, empezó a recopilar datos de las agencias inmobiliarias para obtener estadísticas sobre los valores del mercado.
Fue un visionario en el sentido de que se dio cuenta de que era importante que el mercado "navegara" en un entorno de transparencia e intercambio de información. La misión de la revista es promover la transparencia profesional y la confianza en el mercado basada en la información. En el momento de su lanzamiento, el índice de precios de la vivienda era el más antiguo de Europa, con más de 30 años de datos, e incluso es una referencia internacional, citado por el Banco Central Europeo y el Banco de Pagos Internacionales.
Fue con mi socio António Gil Machado, que produce la revista Vida Imobiliária, con quien decidimos comprar la revista Confidencial Imobiliário con el objetivo de continuar la producción estadística que se venía haciendo y profundizarla con los nuevos sistemas de información que hemos ido lanzando, especialmente el SIR.
"Nuestros sistemas de información dependen de nuestros propios clientes"
¿Cómo describiría la misión de Confidencial Imobiliário como empresa de análisis de mercado y cuál es la visión de la empresa para los próximos años?
Confidencial Imobiliário se ha convertido en una referencia para los operadores del mercado inmobiliario. Hemos tenido la suerte y la capacidad de construir un sistema de información robusto, pero sobre todo basado en la confianza que los operadores tienen en nuestra actividad, ya que trabajamos con datos de transacciones reales que nos envían las empresas.
Nuestra visión de futuro es que el mercado tiene que ser más profesional, porque lo que buscamos son datos más sólidos a microescala que permitan tomar decisiones con conocimiento de causa. Nuestra visión es que la inteligencia artificial debe estar al servicio de los operadores y no competir con su actividad. El objetivo es conciliar la evolución tecnológica con la gestión por parte de cada operador y no depender de herramientas que procesen estos datos.
¿Cómo recopila y analiza los datos la revista Confidencial Imobiliário para ofrecer información precisa sobre el mercado inmobiliario?
Como ya se ha mencionado, proponemos a las empresas inmobiliarias, promotores, bancos, etc. que para tener acceso a la información sobre las transacciones, alimenten la base de datos con información sobre su propia actividad. El SIR es un sistema de circuito cerrado; sólo los que participan pueden acceder a él. Es un sistema basado en la confianza de los operadores en Confidencial Imobiliário, que proporciona un sistema estadístico sobre las transacciones reales en el mercado y no sobre los valores que figuran en los portales en función de las expectativas de cada operación.
¿Cuáles son las principales tendencias que observa actualmente en el mercado inmobiliario portugués? ¿Espera que continúen las subidas de precios que hemos visto en los últimos años? ¿O cree que se producirá un aplanamiento a corto plazo?
El mercado residencial funcionaba muy a la baja. Ha habido un cambio en el lado de la oferta, por ejemplo en la rehabilitación de los centros de las ciudades, las ubicaciones premium. Y por el lado de la demanda ha habido un gran cambio con la apertura a los mercados internacionales. Ha habido una revolución completa en el mercado inmobiliario en los últimos 10 años.
En este momento el mercado está más maduro y el margen de revalorización es menor, pero en comparación con otros países seguimos siendo uno de los más baratos. La reurbanización de la zona ha contribuido a que los precios suban. Es natural que en este contexto de inflación y tipos de interés altos, lo que pueda ocurrir es que el ritmo de crecimiento de los precios se suavice.
¿Cuáles son los principales retos a los que se enfrenta Confidencial Imobiliário en el sector editorial especializado? En un mundo cada vez más acelerado, ¿hay todavía lugar para los análisis en profundidad?
Confidencial Imobiliário era un operador aislado en el contexto de la producción de inteligencia en el sector. Hoy en día hay más fuentes en el mercado y esto es bueno, ya que ayuda a fortalecer una cultura de acceso a los datos en el mercado. También es importante trabajar bien con los datos para que sean útiles para el sector y no tratar de buscar "noticias" para la prensa. Lo que es noticia suele ser lo anómalo, pero lo normal, por supuesto, no lo es.
Tenemos vocación de servir a los profesionales del mercado y creemos que es el camino correcto, porque son ellos los que pueden proporcionar la mediación más rica utilizando la información de forma profesional y útil.
¿Trabaja Confidencial Imobiliário con datos de otros países además de Portugal? En caso afirmativo, ¿cómo observan las particularidades de cada mercado? ¿Se hacen eco las métricas nacionales de las de los países europeos? ¿Hay algún país que podamos considerar como un espejo del nuestro?
Confidencial Imobiliário no trabaja con datos de otros países. Nuestro principal capital es la confianza y este es un activo muy difícil de construir. Gracias por estar tan cerca de los operadores. Sería difícil establecer nuestro procedimiento de recogida de datos de operadores de otros países.
Hay países con una información pública más detallada y rica que Portugal y la dificultad que existe en Portugal para obtener esta información es una oportunidad. Tenemos clientes internacionales que nos dicen que los datos que proporcionamos en Portugal son mejores que en sus países de origen. El hecho de ser una operación privada nos obliga a mejorar y desarrollar nuestra herramienta en comparación con las organizaciones públicas.
¿Cuáles son sus expectativas y previsiones para el mercado inmobiliario en Portugal en los próximos años? ¿Espera una ralentización de la demanda de inmuebles de inversión o no lo ve así? ¿Qué hay del mercado de alquiler? ¿Cree que el paquete Mais Habitação (Más Vivienda) aprobado recientemente en el Parlamento dará resultados a corto, medio y largo plazo?
El paquete Mais Habitação (Más Vivienda) es un intento de responder al sentimiento colectivo de dificultad de acceso a la vivienda. Es cierto que existe una crisis de la vivienda, pero es muy asimétrica. Dos tercios son propietarios y no tienen hipoteca. Luego tenemos un tercio que o tiene crédito o está en el mercado de alquiler, e incluso las familias que tienen crédito tienen una deuda media de 63.000 euros. En otras palabras, necesitamos caracterizar bien el escenario existente para diseñar las medidas, y en mi opinión este es uno de los principales problemas de Mais Habitação.
El sentido de urgencia de Mais Habitação también crea conflictos entre propietarios e inquilinos, fomentando así un entorno inadecuado para el funcionamiento del mercado. Una de las consecuencias de este paquete es una reducción de alrededor de 30% en la oferta de viviendas en el mercado de alquiler y un aumento también de 30% en los alquileres. Hasta ahora, en la práctica, el paquete Mais Habitação ha producido menos viviendas en el mercado. Necesitamos analizar mejor cada medida y su impacto. Propongo analizar otros países y las políticas que han adoptado.
¿Qué papel ha desempeñado la tecnología en la evolución del trabajo de Confidencial Imobiliário? ¿Qué riesgos plantea la Inteligencia Artificial para las publicaciones especializadas como CI?
De hecho, la IA estará cada vez más presente en nuestras vidas. Debemos estar sujetos a los beneficios y desafíos que surjan de la aparición de la IA. Debemos utilizarla para reforzar las industrias y el papel de los operadores en el mercado. En la intermediación inmobiliaria, la inteligencia debería ayudar a los operadores a comprender mejor las tendencias del mercado mundial y local. El mercado, al ser muy asimétrico, se enriquecerá con la IA, pero no puede dejarse de lado la cuestión del conocimiento y la experiencia humanos de cada operador. Hay áreas en las que la IA tendrá un impacto, en las valoraciones, por ejemplo, pero habrá momentos, en los mercados muy líquidos y homogéneos, en los que se necesitará menos intervención humana, pero en los mercados de nicho y asimétricos, esta intervención seguirá siendo muy importante.
¿Cuáles son los principales indicadores de resultados que analiza CI para evaluar la salud del mercado inmobiliario?
Tenemos un sistema de información llamado SIR, que controla las propiedades desde el momento en que entran en el mercado, es decir, cuando se ponen a la venta, hasta el día en que se venden. Así que tenemos todo el ciclo de la propiedad en el mercado. Esto nos da acceso a indicadores importantes como los niveles de precios, el tiempo que tardan las propiedades en ser absorbidas por el mercado, los descuentos y también tenemos un indicador llamado GAP valor de mercado, que es la diferencia entre el precio medio de la propiedad que se ha vendido y el precio medio de la propiedad que está a la venta. Podemos ver la diferencia entre la demanda real y la oferta disponible. También es posible analizar otros indicadores, como el porcentaje de vendedores que están bajando el precio, analizando la tensión del mercado. Existe un panel de indicadores que nos permite hacer un seguimiento del sector.
¿Cómo trabaja la empresa para mantener la confidencialidad y seguridad de los datos de los clientes y la información de mercado?
La confidencialidad es una premisa esencial en nuestro trabajo. Si queremos construir un sistema basado en información sobre transacciones reales, la confidencialidad es siempre un pilar importante. Además de anonimizar los datos, también adoptamos métodos de confidencialidad estadística. Trabajamos con datos a nivel de calle, pero no proporcionamos estadísticas a ese nivel. Para superar este problema, identificamos las propiedades por el código postal de 7 dígitos sin identificar a las partes. Estos límites son sagrados para nosotros.
¿Qué criterios tiene en cuenta CI a la hora de seleccionar socios y fuentes de datos para garantizar la calidad de los análisis?
Nuestros sistemas de información dependen de nuestros propios clientes. Tenemos representantes de grandes redes inmobiliarias, que nos proporcionan un gran volumen de datos, pero también tenemos clientes especializados que nos proporcionan datos muy importantes y detallados. También escuchamos a los promotores inmobiliarios. Con este sistema tenemos jugadores más organizados y hacer un mejor uso de los datos con los que han trabajado, garantizando siempre su calidad.
En su opinión, ¿qué valor añadido ofrece Confidencial Imobiliário al mercado inmobiliario en comparación con otras empresas?
Hemos conseguido asegurar sistemas de información detallados y muy finos en términos de salida para apoyar el análisis del mercado a escala local, pero también hemos podido adoptar una visión macro y elaborar un conjunto de análisis que siguen el mercado desde el punto de vista de las tendencias, el sentimiento del mercado, etc. Hemos sido capaces de trabajar tanto con la información como con las tendencias de tal forma que todos los socios nos consideran especialistas, ayudando así a las microdecisiones de todos.
¿Cuáles son los planes futuros de Confidencial Imobiliário para ampliar sus servicios o explorar nuevas oportunidades en el mercado?
Tenemos planes de ampliar nuestros servicios para intentar cubrir más segmentos de mercado relacionados con la inmobiliario. Siempre buscamos ir un paso más allá. Estamos en condiciones de mejorar, innovar y responder cada vez mejor a las necesidades de información de los distintos perfiles de nuestros clientes. jugadores del mercado inmobiliario, eso es lo que nos mueve.
¿Cuáles son sus planes a largo plazo para su carrera? ¿Se ve en este proyecto editorial durante muchos años? ¿Ve este contexto de incertidumbre constante como un problema o como una oportunidad?
He tenido la suerte de tener una carrera muy larga como director y socio de Confidencial Imobiliário, pero como siempre estamos reinventándonos y mejorando, siento que aunque esté en el mismo puesto, siempre estoy haciendo cosas diferentes. Al final de estos 16 años en Confidencial Imobiliário, estoy muy motivado por todos los proyectos que hemos lanzado, algunos de los cuales han tenido éxito y otros no, pero eso forma parte de ello.
¿Cuál ha sido el proyecto más desafiante en el que ha trabajado y por qué? ¿Le gustaría compartir algún aspecto específico de ese reto?
El reto que hemos superado es ganarnos la confianza. En particular, destacaría el sistema de información que pusimos en marcha con los bancos en plena crisis financiera. Este sistema de información controla las propiedades de los bancos que están a la venta como consecuencia de los impagos. Parecía un proyecto ambicioso de realizar, pero al final se consiguió que los bancos compartieran información a través de nosotros. Es un ejemplo de cómo tenemos que seguir siendo resilientes y resistir hasta conseguir los resultados esperados.
¿Tiene alguna pregunta para los interesados en el sector inmobiliario y para todos los lectores de Investing Talks en Invest 351?
El gran mensaje que necesita el mercado en su conjunto es responsabilidad y ser crítico. Que el éxito del mercado sea siempre colectivo y un factor de promoción de la cohesión. Confidencial Imobiliário viene dando pasos para ayudar a interpretar y perfilar estrategias de cohesión del mercado con las autoridades públicas.
El mercado tiene capacidad para ayudar a satisfacer las necesidades de todos los sectores, tanto de los que tienen mayor poder adquisitivo como de otros segmentos de la demanda con menor poder adquisitivo y de los jóvenes, que son fundamentales para el equilibrio social.
