{"id":5194,"date":"2023-10-01T09:00:00","date_gmt":"2023-10-01T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/invest351.com\/?p=5194"},"modified":"2023-10-02T09:56:40","modified_gmt":"2023-10-02T09:56:40","slug":"linvestissement-parle-artur-mariano","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/invest351.com\/fr\/investing-talks-artur-mariano\/","title":{"rendered":"Investing Talks - Artur Mariano"},"content":{"rendered":"
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Entretiens sur l'investissement\n\n<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Nom : Artur Mariano

\n\u00c2ge : 34 ans

\nPays de naissance : Portugal

\nVille de r\u00e9sidence : Guarda
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Note biographique :<\/strong><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Commen\u00e7ons par en savoir un peu plus sur l'histoire et le parcours d'Artur Mariano : enfance, jeunesse, premiers pas dans sa carri\u00e8re professionnelle, premiers r\u00eaves...<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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J'ai toujours \u00e9t\u00e9 attir\u00e9 par l'\u00e9chelle et la cr\u00e9ation de valeur. L'un des grands changements dans ma vie s'est produit lorsque j'ai lu une interview de Sousa Cintra, qui racontait sa vie au Br\u00e9sil et son d\u00e9sir de fonder une banque.<\/p>

\u00c0 l'\u00e2ge de 15 ans, je n\u00e9gociais d\u00e9j\u00e0 des FPI \u00e0 partir d'un ordinateur \u00e0 Guarda, dans ma chambre. \u00c0 l'\u00e9poque, je connaissais des villes comme San Francisco ou Boston par quartier, m\u00eame si je n'y \u00e9tais jamais all\u00e9. Les forums de l'\u00e9poque \u00e9taient extr\u00eamement riches, tout le monde enseignait tout sans limite, mais cela n'existait qu'aux \u00c9tats-Unis.<\/p>

Lorsque je suis entr\u00e9 \u00e0 l'universit\u00e9 de Minho (pour \u00e9tudier l'informatique), mon int\u00e9r\u00eat pour l'investissement s'est estomp\u00e9, mais je l'ai repris juste avant mon doctorat. Et apr\u00e8s mon doctorat, avec des offres \u00e0 six chiffres pour continuer dans l'enseignement et la science, j'ai d\u00e9cid\u00e9 de suivre mon r\u00eave et de me concentrer sur mon entreprise immobili\u00e8re.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Comment Artur Mariano a-t-il commenc\u00e9 sa carri\u00e8re dans le secteur immobilier ? Quels ont \u00e9t\u00e9 ses premiers pas dans ce domaine ?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ma famille n'a aucun lien avec le secteur. Lorsque j'ai commenc\u00e9 \u00e0 investir dans des actions, puis dans des fonds de placement immobilier, je savais d\u00e9j\u00e0 que je voulais investir dans des biens physiques, pour le facteur \"tangibilit\u00e9\". Mais je ne savais pas qu'il y avait un int\u00e9r\u00eat financier \u00e0 le faire. \u00c0 un moment donn\u00e9, je l'ai d\u00e9couvert : l'effet de levier. Dans l'immobilier, c'est possible, bon march\u00e9 et naturel, dans d'autres actifs, ce n'est pas le cas.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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\"Le march\u00e9 de l'immobilier offre toujours des opportunit\u00e9s d'investissement.<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Quelles difficult\u00e9s avez-vous rencontr\u00e9es au d\u00e9but de votre carri\u00e8re d'investisseur immobilier et comment les avez-vous surmont\u00e9es ?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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\n\t\t\t\t\t\t\t\t\tCela peut sembler inintelligent, mais c'est la r\u00e9ponse honn\u00eate : trop peu de capital. Non pas pour des raisons \u00e9videntes, mais parce que lorsque j'ai commenc\u00e9, j'ai rapidement trouv\u00e9 plusieurs opportunit\u00e9s valant jusqu'\u00e0 30% par an, brut. Nous vivions les cons\u00e9quences de la crise des subprimes. Si j'avais pu utiliser davantage l'effet de levier, je serais aujourd'hui \u00e0 un niveau que je n'atteindrai probablement pas avant 4 ou 5 ans.\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Au cours de votre carri\u00e8re, quels types de biens ont \u00e9t\u00e9 les plus rentables pour vous et pourquoi ?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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\n\t\t\t\t\t\t\t\t\tLa revente d'un bien immobilier. La raison en est que la n\u00e9cessit\u00e9 d'ajouter de la valeur \u00e0 l'entreprise n'est pas proportionnelle au prix de revente final.\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Comment g\u00e9rez-vous les risques lorsque vous investissez dans l'immobilier ? Quelles strat\u00e9gies Artur Mariano utilise-t-il pour att\u00e9nuer les probl\u00e8mes potentiels ?\n<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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\n\t\t\t\t\t\t\t\t\tAu fil des ann\u00e9es, j'ai mis en place un processus de due diligence qui finit par \" couvrir \" la plupart des risques. Qu'il s'agisse d'une validation compl\u00e8te du march\u00e9 en vue de la location ou de la revente du bien, d'une inspection pr\u00e9alable du bien ou de l'obtention de devis de travaux (s'il s'agit de mon entreprise de construction, le cahier des charges est boucl\u00e9) toujours avant l'achat. Bien entendu, au fil des ann\u00e9es, le fait de disposer d'une \u00e9quipe pour g\u00e9rer les diff\u00e9rentes \u00e9tapes du processus a permis d'atteindre la bonne \u00e9chelle. Par exemple, pendant de nombreuses ann\u00e9es, j'ai analys\u00e9 tous les documents pour toutes les propri\u00e9t\u00e9s que j'achetais, aujourd'hui c'est le service juridique de mes entreprises qui s'en charge.\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Au cours de votre carri\u00e8re, vous est-il arriv\u00e9 d'avoir un investissement immobilier qui n'a pas fonctionn\u00e9 ? Qu'avez-vous appris de cette exp\u00e9rience ?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Oui, bien s\u00fbr.<\/p>

J'ai appris que les processus que j'avais n'\u00e9taient pas assez m\u00fbrs, qu'on ne peut pas faire confiance aveugl\u00e9ment aux gens et qu'en fin de compte, notre intuition fonctionne mieux que des algorithmes complexes.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Comment Artur Mariano \u00e9value-t-il le march\u00e9 immobilier actuel ? Y a-t-il des secteurs ou des r\u00e9gions sp\u00e9cifiques o\u00f9 il voit davantage d'opportunit\u00e9s ?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Le march\u00e9 dans son ensemble est sur\u00e9valu\u00e9 au moment de la r\u00e9daction de cette r\u00e9ponse. A mon avis, les deux raisons en sont le manque de stock et l'augmentation de la capacit\u00e9 d'achat au cours des derni\u00e8res ann\u00e9es (par le biais du cr\u00e9dit ou autre).<\/p>

Pourtant, les opportunit\u00e9s sont nombreuses aujourd'hui. Le march\u00e9 de l'immobilier offre toujours des opportunit\u00e9s d'investissement. Qu'il s'agisse du large \u00e9ventail d'acheteurs potentiels - comme c'est le cas aujourd'hui - pour le bon produit, ou de l'achat \u00e0 des prix bien inf\u00e9rieurs aux valeurs intrins\u00e8ques, comme nous l'avons connu il y a 10 ans.<\/p>

\u00c0 l'avenir, je pense que le secteur de la logistique a une grande marge de progression et j'ai essay\u00e9 de renforcer ce secteur dans mon portefeuille.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Quelles sont les tendances ou les changements que vous observez actuellement dans le secteur de l'immobilier et comment pourraient-ils influencer vos futurs investissements ?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Au Portugal ou dans le monde ?<\/p>

Dans de nombreux pays, nous constatons que le secteur \"commercial\", en particulier dans les bureaux, se r\u00e9duit rapidement. Le t\u00e9l\u00e9travail et le nouveau mod\u00e8le d'entreprise big tech<\/em> l'ont fait.<\/p>

Dans le secteur r\u00e9sidentiel, la hausse des taux d'int\u00e9r\u00eat ne semble pas (encore) avoir conditionn\u00e9 le march\u00e9 de mani\u00e8re tr\u00e8s importante.<\/p>

Dans le secteur de la logistique et de l'industrie, je pense que l'augmentation des commerce \u00e9lectronique<\/em> L'absence de g\u00e9n\u00e9raliste dans notre pays offrira des opportunit\u00e9s aux investisseurs plus audacieux qui n'accordent pas autant d'importance \u00e0 la satisfaction instantan\u00e9e.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Comment avez-vous affin\u00e9 au fil du temps vos comp\u00e9tences en mati\u00e8re de n\u00e9gociation et de prise de d\u00e9cision dans le secteur de l'immobilier ?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Je pense que j'ai toujours eu la capacit\u00e9 de n\u00e9gocier, et aussi \u00e9trange que cela puisse para\u00eetre, aujourd'hui ce n'est pas mieux qu'avant - c'est peut-\u00eatre m\u00eame pire. En effet, si j'avais l'habitude d'avoir un objectif de 20% pour un accord, je ne le ferais pas pour 19%. J'\u00e9tais un chien qui ne l\u00e2chait pas l'os et si l'os \u00e9tait plus mince que ce que je voulais, je cherchais un autre os.<\/p>

Aujourd'hui (\u00e9galement en raison du manque de produits), ma n\u00e9gociation est plus r\u00e9fl\u00e9chie, plus m\u00fbre et plus souple. Mais ce que je perds en \"marge f\u00e9roce\", je le gagne en processus.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Selon vous, quel a \u00e9t\u00e9 l'investissement immobilier le plus gratifiant que vous ayez jamais r\u00e9alis\u00e9 et pourquoi ?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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\n\t\t\t\t\t\t\t\t\tLa revente d'un bien en quelques semaines avec un b\u00e9n\u00e9fice infini (car financ\u00e9 par 100%), ce qui m'a permis de r\u00e9aliser un b\u00e9n\u00e9fice \u00e0 6 chiffres dans ce laps de temps. Ce n'est peut-\u00eatre pas l'une des cinq meilleures affaires que j'ai r\u00e9alis\u00e9es, mais c'est celle qui m'a le plus marqu\u00e9.\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Participez-vous activement \u00e0 la gestion de votre entreprise ou pr\u00e9f\u00e9rez-vous d\u00e9l\u00e9guer cette responsabilit\u00e9 ? Pourquoi ? Quelles sont les proc\u00e9dures que vous ne d\u00e9l\u00e9guez jamais et pourquoi ?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ce n'est pas une question de pr\u00e9f\u00e9rence, mais de n\u00e9cessit\u00e9. Il m'est impossible de m'impliquer dans mon entreprise tout au long du processus de s\u00e9lection des biens, par manque de temps.<\/p>

Heureusement, j'ai une \u00e9quipe pluridisciplinaire et comp\u00e9tente qui me permet de le faire ; il y a beaucoup de biens que j'ai achet\u00e9s et revendus sans jamais m'en approcher, et j'oserais dire que je n'ai jamais saisi plus de 70% ou 80% des biens de notre portefeuille locatif. Et \u00e0 l'avenir, cela ne fera qu'augmenter.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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La formation est tr\u00e8s importante pour vous. La formation a-t-elle d\u00e9pass\u00e9 l'investissement immobilier dans votre entreprise ?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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\n\t\t\t\t\t\t\t\t\tNon, je ne pense m\u00eame pas que ce soit possible. La formation est un march\u00e9 exponentiellement plus petit que le march\u00e9 de l'immobilier, qui, \u00e0 tout le moins, peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme non plafonn\u00e9. Pour vous donner une id\u00e9e, une entreprise immobili\u00e8re peut facilement d\u00e9passer le chiffre d'affaires annuel de notre entreprise de formation.\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Quelles sont vos attentes et vos pr\u00e9visions pour le march\u00e9 de l'immobilier au Portugal au cours des prochaines ann\u00e9es ? Vous attendez-vous \u00e0 un ralentissement de la demande d'immobilier d'investissement ou ne voyez-vous pas les choses de cette mani\u00e8re ? Qu'en est-il du march\u00e9 de la location ? Pensez-vous que le paquet \"Mais Habita\u00e7\u00e3o\" (Plus de logements) r\u00e9cemment approuv\u00e9 par le Parlement produira des r\u00e9sultats \u00e0 court, moyen et long terme ?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Il est difficile de faire des pr\u00e9visions \u00e0 d\u00e9couvert.<\/p>

Le ralentissement doit \u00eatre une r\u00e9alit\u00e9, sinon tout ce que nous savons de la th\u00e9orie des march\u00e9s serait faux. La hausse des taux d'int\u00e9r\u00eat et le d\u00e9clin de l'\u00e9conomie ralentiront in\u00e9vitablement la demande.<\/p>

Je pense que la location sera de plus en plus demand\u00e9e, notamment en raison du d\u00e9clin naturel de l'achat que la mondialisation \u00e9conomique et financi\u00e8re imposera.<\/p>

Quant au paquet Mais Habita\u00e7\u00e3o, je pense qu'il s'agit d'un pot de mousse qui n'aura que peu (voire pas) d'impact sur le march\u00e9.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Quels sont les principaux indicateurs de performance qu'Artur Mariano analyse pour \u00e9valuer la sant\u00e9 du march\u00e9 immobilier ?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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En bref : le taux d'effort des m\u00e9nages sur les pr\u00eats, le logement et l'appr\u00e9ciation des revenus par rapport \u00e0 l'appr\u00e9ciation de l'immobilier.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Quels sont les projets d'Artur Mariano pour \u00e9tendre ses services ou explorer de nouvelles opportunit\u00e9s sur le march\u00e9 ?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Mon plan est de d\u00e9velopper notre fonds pour lever des capitaux en bourse et \u00eatre r\u00e9glement\u00e9. Mais cela ne veut pas dire que nous le ferons quand nous le pourrons. Pour cela, nous devons avoir un chiffre d'affaires annuel de plus de 25 millions d'euros et des actifs de pas moins de 100 millions. Et surtout, nous devons disposer d'un conseil<\/em> et un fonctionnement (que je consid\u00e8re comme des personnes + des processus) qui est beaucoup mieux r\u00e9gl\u00e9 et huil\u00e9. Et c'est cible,<\/em> ce qui ne signifie pas que l'atteinte de la cible<\/em>Mettons en \u0153uvre tout ce qu'il nous permet de faire.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Quels sont vos projets de carri\u00e8re \u00e0 long terme ? Vous voyez-vous dans ce secteur pendant de nombreuses ann\u00e9es encore ? Consid\u00e9rez-vous ce contexte d'incertitude permanente comme un probl\u00e8me ou une opportunit\u00e9 ?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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L'immobilier n'est pas un secteur o\u00f9 je veux gagner de l'argent et partir. Ce n'est pas que ce n'est pas valable (bien au contraire, comme je l'enseigne \u00e0 mes \u00e9tudiants), mais j'aime trop ce secteur pour le quitter. Je crois aujourd'hui que je serai dans l'immobilier pour toujours et avec une voix active. Et, avec la distance n\u00e9cessaire, avoir un parcours similaire \u00e0 celui de Sam Zell, par exemple (\u00e0 condition que le capital public soit d\u00e9j\u00e0 fait).<\/p>

Quant \u00e0 la deuxi\u00e8me question, toute incertitude est bonne \u00e0 prendre pour l'investisseur mature.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Quel a \u00e9t\u00e9 le projet le plus difficile sur lequel vous avez travaill\u00e9 et pourquoi ? Souhaitez-vous nous faire part d'un aspect particulier de ce d\u00e9fi ?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Cr\u00e9er et g\u00e9rer une entreprise de construction. C'est un secteur tr\u00e8s intense, avec une gestion hyperactive o\u00f9 tout, de la gestion des biens \u00e0 celle du personnel, doit \u00eatre rigoureusement appliqu\u00e9.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Vous souhaitez laisser un message aux acteurs du secteur immobilier ?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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\n\t\t\t\t\t\t\t\t\tComme toujours. Observez le march\u00e9 sur 60 ans, pas sur 60 jours.\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

\u00c0 l'\u00e2ge de 15 ans, je n\u00e9gociais d\u00e9j\u00e0 des FPI \u00e0 partir d'un ordinateur \u00e0 Guarda, dans ma chambre. \u00c0 l'\u00e9poque, je connaissais des villes comme San Francisco ou Boston par quartier, sans jamais y \u00eatre all\u00e9.<\/p>","protected":false},"author":2,"featured_media":5198,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_joinchat":[],"footnotes":""},"categories":[17],"tags":[16],"class_list":["post-5194","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-investing-talks","tag-invest-talks"],"yoast_head":"\nInvesting Talks - Artur Mariano - Invest 351 %<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/invest351.com\/fr\/linvestissement-parle-artur-mariano\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"fr_FR\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Investing Talks - Artur Mariano - Invest 351 %\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Aos 15 anos j\u00e1 negociava REITs a partir de um computador na Guarda, no meu quarto. 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