{"id":5194,"date":"2023-10-01T09:00:00","date_gmt":"2023-10-01T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/invest351.com\/?p=5194"},"modified":"2023-10-02T09:56:40","modified_gmt":"2023-10-02T09:56:40","slug":"invertir-habla-artur-mariano","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/invest351.com\/es\/investing-talks-artur-mariano\/","title":{"rendered":"Charlas sobre inversi\u00f3n - Artur Mariano"},"content":{"rendered":"
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Charlas sobre inversi\u00f3n\n\n<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Nombre: Artur Mariano

\nEdad: 34 a\u00f1os

\nPa\u00eds de nacimiento: Portugal

\nCiudad de residencia: Guarda
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Nota biogr\u00e1fica:<\/strong><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Empecemos nuestra conversaci\u00f3n conociendo un poco m\u00e1s la historia\/trayectoria de Artur Mariano: infancia, juventud, primeros pasos en su carrera profesional, primeros sue\u00f1os...<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Siempre me ha atra\u00eddo la escala y la creaci\u00f3n de valor. Uno de los grandes cambios en mi vida se produjo cuando le\u00ed una entrevista a Sousa Cintra, que contaba la historia de su vida en Brasil y su deseo de fundar un banco.<\/p>

Cuando ten\u00eda 15 a\u00f1os, ya operaba con REITs desde un ordenador en Guarda, en mi dormitorio. Y por aquel entonces conoc\u00eda ciudades como San Francisco o Boston por manzanas, aunque nunca hab\u00eda estado all\u00ed. Los foros de entonces eran riqu\u00edsimos, todo el mundo lo ense\u00f1aba todo sin l\u00edmites, pero s\u00f3lo exist\u00eda algo as\u00ed en Estados Unidos.<\/p>

Cuando entr\u00e9 en la Universidad de Minho (para estudiar Inform\u00e1tica) mi inter\u00e9s por la inversi\u00f3n se enfri\u00f3, pero lo retom\u00e9 justo antes de mi doctorado. Y despu\u00e9s de mi doctorado, con ofertas de seis cifras para continuar en la ense\u00f1anza y la ciencia, decid\u00ed seguir mi sue\u00f1o y centrarme en mi negocio inmobiliario.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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\u00bfC\u00f3mo comenz\u00f3 Artur Mariano su carrera en el sector inmobiliario? \u00bfCu\u00e1les fueron sus primeros pasos en este campo?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Mi familia no tiene ning\u00fan v\u00ednculo con el sector. Cuando empec\u00e9 a invertir en acciones y pas\u00e9 a los REIT, ya sab\u00eda que quer\u00eda invertir en propiedades f\u00edsicas, por el factor \"tangibilidad\". Pero no me di cuenta de que hab\u00eda un incentivo financiero en hacerlo. En alg\u00fan momento lo descubr\u00ed: el apalancamiento. En los bienes inmuebles es posible, barato y natural, en otros activos no.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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\"El mercado inmobiliario siempre tiene oportunidades de inversi\u00f3n\".<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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\u00bfA qu\u00e9 retos se enfrent\u00f3 al principio de su carrera como inversor inmobiliario y c\u00f3mo los super\u00f3?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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\n\t\t\t\t\t\t\t\t\tPuede sonar poco inteligente, pero es la respuesta honesta: demasiado poco capital. No por las razones obvias, sino porque cuando empec\u00e9, pronto encontr\u00e9 varias oportunidades por valor de hasta 30% al a\u00f1o, brutos. Viv\u00edamos en las secuelas de la crisis de las hipotecas de alto riesgo. Si hubiera podido apalancarme m\u00e1s, hoy estar\u00eda en un nivel en el que probablemente no estar\u00e9 hasta dentro de 4 \u00f3 5 a\u00f1os.\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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A lo largo de su carrera, \u00bfqu\u00e9 tipos de propiedad le han resultado m\u00e1s rentables y por qu\u00e9?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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\n\t\t\t\t\t\t\t\t\tPropiedad de reventa. La raz\u00f3n es que la necesidad de a\u00f1adir valor al negocio no es proporcional al precio final de reventa.\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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\u00bfC\u00f3mo afronta la gesti\u00f3n de riesgos cuando invierte en inmuebles? \u00bfQu\u00e9 estrategias utiliza Artur Mariano para mitigar los posibles problemas?\n<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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\n\t\t\t\t\t\t\t\t\tA lo largo de los a\u00f1os, he establecido un proceso de diligencia debida que acaba \"cubriendo\" la mayor parte del riesgo. Ya se trate de una validaci\u00f3n completa del mercado para alquilar o revender la propiedad, o de una inspecci\u00f3n previa del inmueble o de la obtenci\u00f3n de presupuestos de obras (si se trata de mi empresa constructora, los pliegos de condiciones est\u00e1n cerrados) siempre antes de la compra. Por supuesto, a lo largo de los a\u00f1os, contar con un equipo que se ocupe de las distintas fases del proceso ha permitido alcanzar la escala adecuada. Por ejemplo, durante muchos a\u00f1os yo analizaba todos los documentos de todas las propiedades que compraba, hoy es el departamento jur\u00eddico de mi empresa el que lo hace.\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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A lo largo de su carrera, \u00bfha tenido alguna vez una inversi\u00f3n inmobiliaria que no funcionara? \u00bfQu\u00e9 aprendi\u00f3 de esa experiencia?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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S\u00ed, por supuesto.<\/p>

Aprend\u00ed que los procesos que ten\u00eda no eran lo suficientemente maduros, que no podemos confiar ciegamente en las personas y que, a fin de cuentas, nuestra intuici\u00f3n funciona mejor que los complejos algoritmos.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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\u00bfC\u00f3mo valora Artur Mariano el mercado inmobiliario actual? \u00bfHay sectores o regiones espec\u00edficos en los que ve m\u00e1s oportunidades?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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El mercado en su conjunto est\u00e1 sobrevalorado en el momento de esta respuesta. En mi opini\u00f3n, las dos razones son la falta de existencias y el aumento de la capacidad de compra en los \u00faltimos a\u00f1os (a trav\u00e9s del cr\u00e9dito o no).<\/p>

Sin embargo, hoy en d\u00eda existen muchas oportunidades. El mercado inmobiliario siempre tiene oportunidades de inversi\u00f3n. Ya sea por el amplio abanico de compradores potenciales -como ocurre hoy- para el producto adecuado, o por la compra a precios muy por debajo de los valores intr\u00ednsecos, como experimentamos hace 10 a\u00f1os.<\/p>

En el futuro, creo que el sector de la log\u00edstica tiene un margen de progresi\u00f3n considerable y he intentado reforzar este sector en mi cartera<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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\u00bfQu\u00e9 tendencias o cambios observa actualmente en el sector inmobiliario y c\u00f3mo podr\u00edan influir en sus futuras inversiones?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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\u00bfEn Portugal o en el mundo?<\/p>

En muchos pa\u00edses, vemos que el sector \"comercial\", especialmente en las oficinas, se reduce r\u00e1pidamente. El teletrabajo y el nuevo modelo comercial gran tecnolog\u00eda<\/em> han proporcionado eso.<\/p>

En el sector residencial, la subida de los tipos de inter\u00e9s no parece haber condicionado (todav\u00eda) mucho el mercado.<\/p>

En el sector log\u00edstico e industrial, creo que el aumento de la comercio electr\u00f3nico<\/em> generalista en nuestro pa\u00eds brindar\u00e1 oportunidades a inversores m\u00e1s audaces que no valoren tanto la gratificaci\u00f3n instant\u00e1nea.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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\u00bfC\u00f3mo ha perfeccionado con el tiempo su capacidad de negociaci\u00f3n y de toma de decisiones en el sector inmobiliario?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Creo que siempre he tenido capacidad para negociar y, por extra\u00f1o que pueda parecer, hoy en d\u00eda no es mejor que antes, tal vez sea incluso peor. Esto se debe a que si antes ten\u00eda un objetivo de 20% para un acuerdo, no lo har\u00eda por 19%. Yo era un perro que no soltaba el hueso y si el hueso era m\u00e1s fino de lo que quer\u00eda, buscaba otro hueso.<\/p>

Hoy (tambi\u00e9n debido a la falta de producto), mi negociaci\u00f3n es m\u00e1s ponderada, madura y flexible. Pero lo que puedo perder en \"margen feroz\", lo gano en proceso.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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En su opini\u00f3n, \u00bfcu\u00e1l ha sido la inversi\u00f3n inmobiliaria m\u00e1s gratificante que ha realizado y por qu\u00e9?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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\n\t\t\t\t\t\t\t\t\tLa reventa de una propiedad en pocas semanas con un beneficio infinito (porque estaba financiada 100%), lo que me permiti\u00f3 obtener un beneficio de 6 cifras en ese espacio de tiempo. Puede que no haya sido uno de los cinco mejores tratos que he hecho, pero fue el que m\u00e1s me impresion\u00f3.\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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\u00bfParticipa activamente en la gesti\u00f3n de su empresa o prefiere delegar esta responsabilidad? \u00bfPor qu\u00e9? \u00bfQu\u00e9 procedimientos no delega nunca y por qu\u00e9?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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No es una cuesti\u00f3n de preferencia, sino de necesidad. Me resulta imposible implicarme en mi negocio durante todo el proceso posterior a la selecci\u00f3n de las propiedades, por falta de tiempo.<\/p>

Afortunadamente, cuento con un equipo multidisciplinar y competente que me permite hacerlo; hay muchas propiedades que he comprado y revendido sin ni siquiera acercarme a ellas, y me atrever\u00eda a decir que nunca he entrado en m\u00e1s de 70% u 80% de las propiedades de nuestra cartera de alquiler. Y en el futuro, esto no har\u00e1 m\u00e1s que aumentar.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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La formaci\u00f3n es muy importante para usted. \u00bfHa superado la formaci\u00f3n a la inversi\u00f3n inmobiliaria en su empresa?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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\n\t\t\t\t\t\t\t\t\tNo, ni siquiera creo que sea posible. La formaci\u00f3n es un mercado exponencialmente m\u00e1s peque\u00f1o que el inmobiliario, que, como m\u00ednimo, puede considerarse sin l\u00edmites. Para que se haga una idea, un negocio inmobiliario puede superar f\u00e1cilmente la facturaci\u00f3n anual de nuestra empresa de formaci\u00f3n.\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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\u00bfCu\u00e1les son sus expectativas y previsiones para el mercado inmobiliario en Portugal en los pr\u00f3ximos a\u00f1os? \u00bfEspera una ralentizaci\u00f3n de la demanda de inmuebles de inversi\u00f3n o no lo ve as\u00ed? \u00bfQu\u00e9 hay del mercado de alquiler? \u00bfCree que el paquete Mais Habita\u00e7\u00e3o (M\u00e1s Vivienda) aprobado recientemente en el Parlamento dar\u00e1 resultados a corto, medio y largo plazo?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Es dif\u00edcil hacer predicciones al aire libre.<\/p>

La desaceleraci\u00f3n tiene que ser una realidad, porque de lo contrario todo lo que sabemos sobre la teor\u00eda del mercado estar\u00eda equivocado. El aumento de los tipos de inter\u00e9s y el declive de la econom\u00eda frenar\u00e1n inevitablemente la demanda.<\/p>

Creo que el alquiler ser\u00e1 cada vez m\u00e1s demandado, entre otras cosas por el declive natural de la compra que impondr\u00e1 la globalizaci\u00f3n econ\u00f3mica financiera.<\/p>

En cuanto al paquete Mais Habita\u00e7\u00e3o, creo que es un bote de espuma que tendr\u00e1 poco (o ning\u00fan) impacto en el mercado.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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\u00bfCu\u00e1les son los principales indicadores que Artur Mariano analiza para evaluar la salud del mercado inmobiliario?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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En pocas palabras: la tasa de esfuerzo de los hogares sobre los pr\u00e9stamos, la vivienda y la revalorizaci\u00f3n de los ingresos en relaci\u00f3n con la revalorizaci\u00f3n de la propiedad.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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\u00bfQu\u00e9 planes de futuro tiene Artur Mariano para ampliar sus servicios o explorar nuevas oportunidades en el mercado?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Mi plan es desarrollar nuestro fondo para obtener capital en bolsa y estar regulados. Pero eso no significa que lo hagamos cuando podamos. Para ello debemos tener un volumen de negocios anual superior a 25 millones de euros y unos activos no inferiores a 100 millones. Y, sobre todo, tener una tablero<\/em> gesti\u00f3n y una operaci\u00f3n (que yo veo como personas + procesos) que est\u00e1 mucho mejor afinada y engrasada. Y eso es objetivo,<\/em> lo que no significa que alcanzar el objetivo<\/em>Pongamos en pr\u00e1ctica todo lo que nos permite.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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\u00bfCu\u00e1les son sus planes a largo plazo para su carrera? \u00bfSe ve en este sector durante muchos a\u00f1os? \u00bfVe este contexto de incertidumbre constante como un problema o como una oportunidad?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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El inmobiliario no es un sector en el que quiera ganar dinero y marcharme. No es que no sea v\u00e1lido (todo lo contrario, como ense\u00f1o a mis alumnos), pero amo demasiado el sector como para abandonarlo. Hoy creo que estar\u00e9 en el sector inmobiliario para siempre y con voz activa. Y, con la distancia adecuada, tener una trayectoria similar a la de Sam Zell, por ejemplo (con la salvedad del capital p\u00fablico ya realizado).<\/p>

En cuanto a la segunda pregunta: toda incertidumbre es buena para el inversor maduro.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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\u00bfCu\u00e1l ha sido el proyecto m\u00e1s desafiante en el que ha trabajado y por qu\u00e9? \u00bfLe gustar\u00eda compartir alg\u00fan aspecto espec\u00edfico de ese reto?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Crear y dirigir una empresa de construcci\u00f3n. Es un sector muy intenso con una gesti\u00f3n hiperactiva en la que todo, desde la gesti\u00f3n de las mercanc\u00edas hasta la del personal, debe aplicarse rigurosamente.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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\u00bfDesea dejar un mensaje a las partes interesadas del sector inmobiliario?<\/h5>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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\n\t\t\t\t\t\t\t\t\tLo mismo de siempre. Observe el mercado durante 60 a\u00f1os, no 60 d\u00edas.\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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